http://mansionotaku.seesaa.net/article/112637234.html
上場当時・・・
http://www.nji.jp/ipo/3236.htm
ファイナル？
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/112619059.html
監査法人が緩いトコはなかなか逝かないらしいが、
ココはクリードと同じ新日本監査法人なので、キビシーとか？
http://blog.goo.ne.jp/stravinspy/e/f6a608863e0cea110548a9c57895139ahttp://mansion.home-plaza.jp/cgi-bin/WebObjects/110577f6905.woa/wa/read/c_111b1875a80/qqq=c_11664e13e55/
株式会社プロパスト
1987年の創業以来、都心部を中心にデザイン性にこだわり、単にマンションという概念にとらわれず「作品」として「美しく豊かな空間」創りを目指し続けるプロパスト。地域の特性や人々が何を求めているかを追求し、「作品」の一つひとつにコンセプトを変えながら、人と環境に優しい住まいを提供し続けていく。
1987年に不動産鑑定としてスタートしてから20年。各地域の特性を生かし、消費者が最も求めているもの、その土地において真に求められるものを追求した「作品」づくりで高い評価を得ているプロパスト。同じ企画のマンションをシリーズ化してつくることはせず、土地の購入から企画、デザイン、設計、販売までのすべてを自社のチームで進めていき、それぞれのコンセプトを正確に体現した「作品」を生み出している。
http://www.nji.jp/ipo/3236.htm
2006年12月にはJASDAQ上場を果たし、供給エリアの拡大とともに更なる飛躍を目指す。
唯一無二のスタイルを追求する、ドラマチックな空間を創造
人々の生活の場としての機能性や快適性をも追求し、ドラマ性のあるホテルのような非日常的空間と「暮らし」という日常を融合させたプロパストの「デザインプロジェクト」。パブリックスペースにプールやバーラウンジ、ギャラリーを設けるなど、すべてにおいて集合住宅という常識を大きく越えた柔軟な発想が特別な存在感を放っている。また全体から細部を見通し、外観だけの美しさではなく周囲の佇まいも含めて完璧な美しさを貫いている点にも注目したい。
仕入れから販売まで、一貫したプロジェクトで「作品」を生み出す
土地などの仕入れ収集には事業部門のスタッフが、1日150件以上の情報から有望物件を探し出す。また同社では、プロジェクトごとに一貫して担当するリーダーが在籍し、土地の仕入れから企画、設計、建設、販売までの工程すべてをインハウスのチームで進めていく。さらに通常は外注でするような仕事も社内で処理。デザイナーや建築士、インテリアコーディネーターなどの専門家を抱えているため、ムダなコストをかけずに、同社のコンセプトを正確に再現した「作品」を生み出すことが可能だ。
MODEL ROOM（ガレリア グランデ）
マンションの概念を覆すプロパストのホスピタリティ＆デザイン力
次代の東京を象徴する有明地区のランドマーク的存在となった「ガレリア グランデ」は、2006年に誕生した。地上27階建ての壮大なコミュニティを持つこの湾岸タワーマンションは、オリエンタリズムのデザインを取り入れた美しい外観が印象的。美術家や彫刻家など8名の作家とコラボレートし、住まいにアートに取り入れた斬新な発想はプロパストならでは。広大なパブリックスペースには、ギャラリーをはじめプールや屋上のスカイガーデンと、これまでのマンションの常識を超越したホテルさながらの空間に仕上がっている。またDINKSにターゲットを絞った「オリゾン マーレ」も、「ガレリア グランデ」と同様、暮らす人の感性を豊かにしてくれるこだわりが集結。そのこだわりこそがプロパストの魅力なのだ。
社名 株式会社プロパスト
設立年月日 1987年12月18日
本社所在地 東京都千代田区霞が関3-2-1 霞が関コモンゲート西館32F
資本金 4,134,462,500円
代表者名 代表取締役社長 森 俊一（不動産鑑定士）
事業内容 不動産ディベロッパー
売上高 804億円（2007年5月期）
従業員数 117名 (2007年5月31日現在)
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プロパスト（３２３６・ＪＡＳＤＡＱ）
事業内容 不動産の売買、賃貸、仲介、管理
公開株数 １７，３３０株 （公募：１１，５００株 売出：５，８３０株）
オーバーアロットメントによる売出：２，５００株 売買単位 1株
上場前の発行済株数 ５０，５００株 上場時の発行済株数 ６２，０００株
調達資金使途 全額運転資金（販売用不動産の購入資金等）に充当する予定
公開予定日 12/13 仮条件提示日 11/22 ＢＢ期間 11/27-12/01
公開価格決定日 12/04 募集期間 12/06-12/11 払込期日 12/12
業績推移 売上高（百万円） 経常利益（百万円） 当期利益（百万円） １株当たり純利益（円）
2004/11 連
単 28612 274 -662 -662384.50
2005/05 連 23414 812 753 798872.01
単 23414 901 800 848766.38
2006/05 連 42904 3171 1777 195229.75
単 42758 3329 1905 209378.74
幹事証券社名 株数（株） 割合（％）
大和ＳＭＢＣ 13864 80.00
日興シティグループ 1386 8.00
みずほインベスターズ 347 2.00
三菱ＵＦＪ 347 2.00
東海東京 347 2.00
オリックス 347 2.00
新光 173 1.00
ＳＭＢＣフレンド 173 1.00
いちよし 173 1.00
ＳＢＩイー･トレード 173 1.00
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●ストックオプション状況（再掲載）
05年5月決議の2450株が、行使価格13千円、行使期間 07年6月〜12年5月
以下同様
05年5月 200株 13千円 06年5月〜11年5月
05年11月 1085株 30千円 07年12月〜12年11月
05年11月 1210株 30千円 07年12月〜12年11月
06年8月 900株 62万円 08年11月〜13年10月
●07-4/10
上方修正､予想最終利益43.23億円から利益46.52億円。
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2006
○12/13
初値￥65万 初値出来高4603株 公開価格￥62万の4.8％高、￥3万高。
○初値予想 ￥67万
ここもとのＩＰＯの人気回復は、ＧＣＡに始まるマザーズ物色の中で、
尚且つ、Ｊプロ、リミックスポイント システムインテなど、少額吸上げが根拠である。
ＪＱで、大型吸上げ、そして尚且つビジネスモデルに特異性のないデベロッパーのプロパストに
人気化の要素はないが、さりとて、ダスキンのように問題を抱えているわけでもなく、
あおぞら銀行のように、公募キャンセル多発銘柄という訳でもない。
公開価格は仮条件上限で決まっており、ＰＥＲの低さ、有配、順調な業績の伸び、ＶＣ不在という事から公開価格維持は当然であろう。
利益率の低下や、値頃感のなさ、主幹事の不甲斐なさは懸念である。
初値は公開価格数％〜一割高、初値後も公開価格を割れるリスクはないし、
業界の適正ＰＥＲ15の￥85万レベルはいずれあっても不思議はないが、
地合い急変が起こっているＩＰＯラッシュのこの相場では、それは実現するまい。
尚、筆者個人的には、ここのマンションは立地はともかくとして、
外装、共用のセンスが良く、物件もなかなかである事から、初値ロースタートならば、
中長期￥80万目標で買いを考えた。
が、公募の払込とほぼ同時に都内数箇所に大きな看板を上げたのを見て一気に萎えた。
調達資金（一部）が、宣伝広告費というのは、あまりに安直である。
スターマイカやアセットなどの「知恵者不動産」ならそういうカネの使い方はしないだろう。
ちょっとセンスはいいが凡庸なデベロッパーという事か。
●12/4
公開価格 ￥62万
吸上資金 ￥123億2560万
時価総額 ￥384.4億円
初値予想 ￥65万〜75万
ＩＰＯ地合い好転、仮条件上限の初値にて、公開価格割れの確率は減少。
想定価格が、公開価格となったが、想定価格でのＰＥＲはもとより10倍レベルで低く、
公開価格は妥当だと言える。
有配、低ＰＥＲ、順調な業績の伸び、ＶＣ不在は評価できる。
値頃人気は期待しがたい株価で、吸上資金の多さからも初値が公開価格比1.3倍以上は考えにくい。
●12/1
ＩＰＯ活況も大型ＩＰＯである同社の初値に大きな変化は与えそうに無い。
初値予想 ￥55万〜75万 据え置き
●有利子負債￥664億と売上げに対する比率が80％と高い。
●首都圏中心の不動産開発。
87年 設立のフォレスト・アイが前身、多摩市で設立。
91年 社名変更、千代田区に移転。不動産仲介、コンサル、不動産鑑定など。
05年 土地再開発、収益不動産再生の目的で、資産活性化事業に参入。
連結子会社10社、持分法適用関連会社２社でグループ構成。
従業員83名。
●不動産開発が主力で売り上げの六割強。
首都圏中心のデザインマンション企画、開発、販売が核。
地域特性に配慮した複数の大規模マンションプロジェクトを同時推進するとともに
新規の開発用地取得にも注力。
オフィスビルの開発・販売なども行なう。
05年開始の資産活性化事業は、土地の最適な区画形成を促す再開発や、
資産価値劣化建築物のリニューアルなどで収益不動産の再生を行なう。
土地、建物の潜在価値を引き出し、スピード重視の事業展開で、
短期で最大の利益を追求する。
●07年５月期 連結売上は前期比52％増、経常利益は89％増、純利益96％増を見込む。
上場で自己資本を増強し、財務体質の改善を行なう。
調達資金は、販売用不動産の購入資金などの、運転資金に充当。
●ロックアップ条項あり。
森社長や、10名、１社、4.44万株、株式総数の65％が対象。
●11/22
仮条件 ￥55万〜62万
初値予想 ￥55万〜75万
有配、低ＰＥＲ、順調な業績の伸び、ＶＣ不在は評価できるが、
吸上資金の多さ、値頃感のなさが気になる。
●一日ニ社ＩＰＯ，翌日二社ＩＰＯ。
●11/10
注目度 2.5
初値予想 ￥60〜80万
ＰＥＲは低く、業績の伸びは良いが、
吸上資金が多く、公開価格から大きく乖離した初値は想定し難い。
ＪＱにしては過大な吸上資金が懸念。
値頃感のなさも懸念。
●11/06
想定価格 ￥62万
吸上資金 ￥107億4460万(ＯＡ除く) うち公募 ￥71.3億
時価総額 ￥384.4億
連結ＰＥＲ 11倍
一株利益 ￥56248円（07年５月期予想）
●比較類似とＰＥＲ
8944 ランビジネス 16.8
8998 リビングコーポ 13.8
8991 ライフステージ 15.1連
8885 ラ・アトレ 16.9
8868 ＵＲＢＡＮ 14.6連
●2007/05期 業績予想（単位：百万）
連結 売上 65,594 経常利益 6,013 純利益 3,487 ＥＰＳ￥56,248.00
単独 売上 65,594 経常利益 6,148 純利益 3,566 ＥＰＳ￥57,510.69
配当￥8600
●大株主 株数 ％
森俊一 代表取締役社長 34,500 61.20
（有）ツイン・ウッズ 代表取締役社長の配偶者が代表取締役社長でる会社 5,000 8.87
森ひとみ 代表取締役社長の配偶者 3,000 5.32
従業員持株会 特別利害関係者等 2,815 4.99
戸室敦夫 取締役専務執行役員 2,000 3.54
斉藤友子 取締役専務 1,600 2.84
小森伸武哉 執行役員 1,600 2.84
津江真行 取締役常務 1,100 1.95
町田后史 執行役員 550 0.98
松井聡哉 執行役員 400 0.71
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http://www.nji.jp/ipo/3236.htm
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